Cadde mağazacılığı demode, yeni trend AVM’ler.. Bacasız sanayi olarak istihdama önemli katkı sağlayan alışveriş merkezlerinin bir özelliği de ekonomiyi kayıt altına alarak ülke ekonomisini güçlendirmesi. Ancak son yıllarda hızla yaygınlaşan AVM’lerin cadde mağazacılığını öldürdüğü söylesen de sektör yetkilileri önemli lokasyonlarda AVM’lerin bütünün bir parçası olacağı ve bölgeye hareketlendireceği kanısında

Alışveriş merkezlerinin  hayatımıza girmesiyle birlikte alışverişten kültürel etkinliklere kadar bir dizi değişim yaşanılmaya başladı. Artık eskisi caddelerde orası senin burası benim koşuşturmuyor, kışın soğuk havasından veya yazın bunaltan sıcağından etkilenmiyoruz. Alışveriş merkezleri hızla yaygınlaşmaya devam ederken sokakların telaşına da ortak oldu. Artık alışverişler caddelerde dolaşarak yapılmıyor. Kültür sanat etkinliklerinden alışverişe, eğlence alanlarından yeme-içme mekanlarına kadar ihtiyaç duyulabilecek her şeyin tek çatı altında olması insanların alışveriş alışkanlıklarını da değiştirdi. Yakın tarihe kadar farklı ihtiyaçlarını değişik noktalardan karşılayan insanlar şimdi zamanının büyük çoğunluğunu alışveriş merkezlerinde geçirerek ihtiyaçlarını fazla efor harcamadan karşılayabiliyor. İşte değişen bu yaşam ve alışveriş tarzımız beraberinde cadde mağazacılığının ölmek üzere olduğunu gündeme taşıdı. Dünyanın en eski alışveriş merkezlerinden olan Kapalı Çarşı örneğini baz aldığımız zaman geçmişimizde olan alışveriş merkezi kültürüne yabancı olmadığımız gerçeği ortaya çıkıyor. Uzmanların ortak düşüncesi ise alışveriş merkezleri sağlıksız yapılanan mağazaları olumsuz etkileyebilir ama bir Nişantaşı, Beyoğlu veya Bağdat Caddesi gibi noktalarda olumsuz tablodan söz etmek mümkün değil. AVM’ler buralara sadece ivme kazandırır ve bölgenin daha fazla canlanmasına zemin hazırlar. Ancak AVM’lerin yarattığı en büyük sıkıntı fizibilite çalışmaları yapılmadan gelişigüzel konuşlanmak. Özellikle Beylikdüzü bölgesinde adeta dip dibe yığılan alışveriş merkezlerinin oluşturduğu kirlilikten söz etmemek mümkün değil. Plansız yapılanmalar hem kent estetiğine zarar veriyor hem de haksız rekabete yol açıyor. Bu da atıl yatırımlarla ülke ekonomisinin zarar görmesine neden oluyor.  

AVM’LER HER TÜRLÜ TÜKETİCİ PROFİLİNE UYGUN                                         
 

Carousel Alışveriş Merkezi Genel Müdürü Orhan Demir’e göre AVM’ler yaşamımızı sosyalleştiren, kültür-sanat alanında hayatımıza değer katan, yenilikleri ve trendleri takip etmemizi sağlayan sosyal yaşam alanları. Tüketim alışkanlıklarımızı AVM’ler değiştiriyor ve sundukları özel hizmet anlayışıyla aynı zamanda insanların gelişimine zemin hazırlıyor. Alışverişten yiyecek-içeceğe, sinemadan eğlence alanlarına 7’den 70’e her tüketici profiline hitap eden farklı iş kollarıyla hem kent ekonomisine katkı sağlıyor hem de ticari potansiyeli artırıyor. İstihdam açısından ekonomiye artı bir değer yaratan alışveriş merkezleri gelişmiş altyapılarıyla huzurlu ve güvenli sosyal yaşam alanları olarak müşteriye her tür seçeneği sunuyor. Ancak Orhan Demir burada dikkat edilmesi gereken en önemli ayrıntının büyükşehirlerde yeni alışveriş merkezleri açılmadan önce fizibilite planlamasının doğru yapılması olduğuna dikkat çekiyor. Aksi takdirde plansız ve kontrolsüz şekilde çoğalan AVM’ler uzun vadede farklı yatırım projelerine dönüşebilir.

BAZI CADDELER DAHA POPÜLER OLACAK

Orhan Demir AVM’lerin cadde mağazacılığını öldüreceğine de inanmıyor. Tam aksine organize perakendeciliğin ve konsept markaların cadde mağazacılığıyla gelişeceğine inanmıyor. Cadde mağazacılığının barındırdığı dezavantajlar nedeniyle AVM’lere kıyasla daha az iş yaptıkları, AVM’lerin daha güvenli, konforlu ve birçok seçeneği bir arada tüketiciye sunan yaşam alanları olması sebebiyle daha çok tercih edildiği gerçeğinden yola çıkan Orhan Demir, Tüketicinin bütün ihtiyaçlarını giderebileceği tek bir noktayı tercih ettiğini belirtiyor. Bunun yanında İstanbul’da belli başlı noktaların işlekliğini korumaya devam edeceğini ifade eden Orhan Demir İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı gibi lokasyonların perakendecilik anlamında canlılığını asla yitirmeyeceği kanısında.

BİRÇOK PROJE ULUSLARARASI ÖDÜL ALIYOR

Kiralama Danışmanlık Merkezi (KDM) Genel Müdür Orhan Murat İzci AVM’lerle birlikte alışveriş kültürümüzün köklü bir değişim içine girdiğini belirtiyor. “1988’de Ataköy’de açılan Türkiye’nin ilk alışveriş merkezi Galleria’dan bu yana hem organize perakende sektörü hem de alışveriş merkezleri yatırım sektörü uluslararası başarılara imza atmaya devam etti” diyen Orhan Murat izci şöyle devam etti: “Birbirinden güzel mimari özelliklerin yanı sıra teknolojik gelişmeleri, yeni alışveriş trendlerini, müşteri beklentilerini karşılamayı hedefleyen, doğayla dost, enerji verimliliğini ön planda tutan yeni projeler her geçen gün çoğalıyor. 2009 Nisan ayında ülkemizden aralarında Forum Mersin, Meydan Alışveriş Merkezi, İstinye Park ve Panora AVM’nin bulunduğu dört projemiz ICSC Avrupa Alışveriş Merkezi Ödülleri’ne layık görüldü. Forum Mersin Büyük Ölçekli Yeni Yatırım Ödülü, Meydan Alışveriş Meydanı Doğal Kaynaklara Saygı Ödülü, İstinye Park ve Panora da Çok Büyük Ölçekli Yeni Yatırım Ödülü ile ülkemize döndü. Akmerkez ve Armada projelerimiz önceki yıllarda bu ödüllere layık görülürken Meydan AVM daha önce 2008 Avrupa Birliği Çevre Ödülleri Türkiye Programı Süreç Kategorisi’nde birincilik ödülü, 2008 ULI Avrupa Mükemmeliyet Ödülü ve 2008 Expo Real Münih En İyi Gayrimenkul Birincilik Ödülü'nü aldı. Son dönemde farklı konsept ve içeriklerle yeni yatırımlarımızın artması sayesinde uluslararası birçok organizasyondan daha nice ödüllerle döneceğimiz inancındayız. Ancak başarılarımızın devam edebilmesi için başarısızlıklarımızın da farkında olmalıyız. Gerekli araştırmalar yapılmadan, birbiri ardına açılmış birçok projenin yaşadıkları sıkıntıların gelecekte artacağını söylemek yanlış olmaz.

GELİŞİGÜZEL PROJELER PROBLEM OLUŞTURUYOR

Orhan Murat izci genel resme bakıldığında AVM yatırımlarının fizibilite çalışmalarının gerektiği gibi yapılmadığına işaret ediyor. Ülkemizde her ne kadar modern alışveriş merkezi geçmişinin görece olarak eskilere uzandığını söylesek de profesyonel ve uluslararası anlamda başarıya ulaşmayı başarmış proje sayısının son derece az olmasının birincil nedeni hem uluslararası hem de ulusal ölçekte gerekli araştırmalar yapılmadığına dikkat çeken Murat İzci şunları söyledi: “Ulusal veya bölgesel ihtiyaçlar belirlenmeden, hedefler konulmadan, gerekli rekabet analizleri, mimari konsept araştırmaları ve marka analizleri tamamlanmadan, gelecek öngörülerinde bulunulmadan, çoğu zaman duygusal olarak alınan kararlarla gerçekleştirilen birçok projenin bugün içinde bulunduğu zor durumu herkes görüyor. Ülkemizde AVM yatırımlarının ‘popülerleştiği’ son birkaç yıllık dönemde yatırımcılar fırsatları doğru değerlendirmekten öte sadece kaçırmamak adına buldukları ilk arsaya imar şartlarını zorlayarak el verdiği ölçüde, maksimum kiralanabilir alan hedefleyerek yaptıkları projeler problem oluşturuyor. Bu projeler ne verimli kiralanabilir alana sahip ne yapıları itibariyle modern ticari yapılar haline gelebiliyor. Çok düzgün tasarlanmış birçok projede ise çoğu zaman gerekli profesyonel danışmanlık hizmetleri alınmadığı için uygun sektörel karmaların ve marka dağılımının gerçekleşemediğini görüyoruz.”

YABANCI SERMAYE SEKTÖRLE İLGİLİ

Orhan Murat İzci Türkiye çok genç ve dinamik bir ülke olduğunu belirterek şu açıklamalarda bulundu: “Son 10 yıllık dönemde irili ufaklı birçok krizle başarılı şekilde ve her defasında güçlenerek çıktı. 2008 sonu baş gösteren kriz öncesinde özellikle 2006–2007 yılları boyunca birçok ciddi AVM projesinin hayata geçirildi. Genç ve büyüyen nüfusun ihtiyaçlarının yabancı perakende markalarının ilgisini çekmesiyle birçok uluslararası markanın ülkemize girmesi elbette yabancı sermayenin ilgisini çekti. Son dönemde birçok yabancı sermayenin gerek Türk yatırımcılarla ortaklıklar kurarak gerek doğrudan kendileri yatırımlarda bulunarak pazarda yerlerini aldıklarını görüyoruz. Söz konusu ortaklıklar sadece AVM yatırımlarında değil kiralama, danışmanlıkla yönetim firmalarının yanı sıra ofis ve turizm sektörlerinde de karşımıza çıkıyor. Ancak stabil bir ekonominin yakalanamaması, istikrarın tam olarak sağlanamaması, beklenen teşviklerin henüz hayata geçirilememesi ve son olarak global ekonomik krizin baş göstermesiyle yabancı sermayenin ülkemizde tam olarak arzu edilen şekilde yer alamadığını söyleyebiliriz. Öte yandan mevcut krizle birlikte alınacağına inandığımız önlemler perakende markalarının, yerli ve yabancı yatırımcıların bu dönemde çıkaracakları derslerle ülkemiz tekrardan uluslararası perakende yatırımcılarının gözdesi haline gelecek.”

AVM’LER KONUŞLANDIKLARI BÖLGEYE KİMLİK KAZANDIRDI

AVM’lerin yarattıkları istihdam ve ülke ekonomisine katkılarının dışında konuşlandıkları bölgelerde çok ciddi değişikliklere yol açtığını söyleyen Orhan Murat İzci şu bilgileri verdi: “Öncelikle bütün alışveriş dinamikleri üzerinde ciddi değiştirici güce sahip. Kayıtdışı ekonomiyle mücadelenin en önemli ayağı olan alışveriş merkezleri sadece perakendeyi organize hale getirmekle kalmadı ayrıca global ekonomik krize istihdamı koruma savaşında en büyük desteği sağladı. Öte yandan müşterinin gerek kentle gerek tüketimle ilişkilerinde AVM’lerin çok ciddi olumlu etkileri var. Steril ve güvenli bir ortamda her türlü ihtiyacın karşılanabileceği modern yapılar olarak varsaydığımız projeler ülkemiz sosyal yaşamının en küçük yapı birimi olan ailelerin yaşamlarına birçok önemli getirilerde bulundu. Bir AVM yatırımı bir şehre en az 30–40 yeni markanın girmesinin yanı sıra sinema, market veya çocuk oyun alanı gibi birçok farklı sosyal hizmeti de bir arada sunuyor.”  

EKONOMİK KRİZ YENİ VE GÜÇLÜ MARKALAR DOĞURDU

AVM’lerin cadde mağazacılığını her noktada öldürmeyeceğini, tam tersi o yapının bir parçası olacağını ifade eden Orhan Murat İzci: “AVM yatırımının yapıldığı lokasyon cadde mağazacılığını etkileme noktasında önemli. İstanbul’da Teşvikiye Caddesi, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi lokasyonlar ele alındığında bir AVM yatırımının söz konusu caddelerde yer alacak mağazalara negatif etkisinden çok pozitif etkisinin olacağı kanaatindeyiz. Söz konusu lokasyonlar alışveriş harici sosyal ortamlar olduğu için asıl bu lokasyonlarda bulunacak AVM’ler mevcut yapının bir parçası olmayı başarabilirlerse ayakta kalır. Ancak yukarıdaki örnek ekstrem bir durum. Birçok Anadolu şehrimizde durum çok daha farklı. Bu şehirlerimizin ana ticaret arterleri genellikle iş yaşamıyla perakende sektörünün bir arada bulunduğu kentin görece eski merkezleri olduğundan birçok organize perakende markası söz konusu lokasyonlarda arzu ettikleri teknik ihtiyaçları karşılayabilecek mağazalar bulunamıyor. Yine bu şehirlerimizde bir AVM yapılabilecek mevcut alanlar genelde şehrin büyümesi nedeniyle merkezde bulunmasının artık pratik olmadığı stadyum, otogar ve büyük iş hanları gibi eski yapıların yıkılmasıyla yaratılabilir. İster şehrin merkezinde olsun ister merkezden uzak olsun ulusal ya da uluslararası zincir mağazalar bu şehirlerde arzu ettikleri alanları ancak bir AVM içerisinde bulabilecek. Söz konusu AVM’nin açılmasıyla birlikte şehrin eski mevcut perakende merkezi halkın beklentilerine artık cevap veremeyecek hale geldiği için bu bölgelerde yer alan cadde mağazaları mutlaka zorlanacak. Yine en başta belirttiğimiz üzere organize gıda sektörü AVM’lerin içerisinde yapılanmaktan çok söz konusu sektörde yer alan ulusal ya da uluslar arası markaların da artmasıyla caddelere yöneliyor. Söz konusu markalar gerek market olsun gerek cafe ve restoran olsun caddelerde hızla yer almaya devam ediyor. Yine ekonomik kriz birçok yeni ve güçlü yerli markanın doğmasına yol açtı. Düşen cadde mağazası kiralarının söz konusu markalar için de bir fırsat olarak ortaya çıktığını söyleyebiliriz” açıklamasında bulundu.  

2010’A KADAR PERAKENDE SEKTÖRÜNÜN CİROSU 161 MİLYAR DOLAR OLACAK

Perakendenin enerji, eğitim ve sağlık sektörünün ardından Türkiye’nin dördüncü büyük sektörü olduğunu ifade eden Capitol Alışveriş Merkezi Genel Müdürü Özkan Şenyüz: “Olaya bu noktadan baktığımızda yabancı yatırımcı açısından Türkiye önemli bir pazar olarak hala cazibesini koruyan aktif bir ülke. 2010 yılına kadar tüm perakende sektörünün cirosunun 161 milyar dolara ulaşması tahmin ediliyor. Türkiye’de 206 alışveriş merkezinin 50’si yabancı sermaye tarafından yapılmış ya da satın alınmış durumda. Yabancı yatırımcılar Türkiye’de AVM’leri satın almaktan çok sıfırdan yatırım yapmakla ilgileniyor” dedi. 

ÇAREYİ OUTLETE DÖNMEKTE BULDULAR

Son dönemlerde AVM yatırımlarında outlet konseptinin öne çıkmasını değerlendiren Özkan Şenyüz: “Yatırımlarını tamamlayıp rekabet etmekte güçlük çeken alışveriş merkezleri çareyi outletlere dönüşmekte gördü. Doğru lokasyon ve marka karması seçimi yapmadan açılan AVM’ler konseptlerini outlete çevirmek zorunda kaldı. Sezon ve seri sonu ürünlerin yüzde 80’e varan indirim oranlarıyla satıldığı outletler alım gücü düşük tüketiciler için oldukça avantajlı. Aslında Avrupa ve Amerika’da outlet konsepti şehir dışında çok büyük alanlara kurularak yürütülüyor. Şehir içinde inlet AVM’lerle bir arada olması haksız rekabeti doğuruyor. Dolayısıyla outletlerin şehir dışında konumlandırılmaları daha doğru bir etki yaratacak ve haksız rekabete yol açmayacak” ifadesini kullandı.

SEKTÖR 200 BİN KİŞİYE İSTİHDAM SAĞLIYOR

Uluslararası Alışveriş Merkezleri Derneği AVM tiplerini kategorize etti: Reginonal, super reginonal, life style, power center, outlet center, open air, commnunity center ve retail park. Türkiye’de daha çok sinema ve hipermarket ana mağazalı kapalı alışveriş merkezleri yapılıyor. Ancak bu mekanların neredeyse doyuma ulaşması nedeniyle yeni yapılanmalar ve mimariler oluşmaya devam edecek. “Ülke genelinde 76’sı İstanbul’da olmak üzere bugün itibariyle 223 alışveriş merkezi mevcut” diyen Olivium Genel Müdürü Aytaç Özçiçek şöyle devam etti: “Alışveriş merkezlerinde ortalama metrekare inşaat maliyeti 400 Dolar civarında. Yaklaşık toplam inşaat alanı olarak baktığımızda 5 milyar dolarlık bir yatırım söz konusu. 30-40 bin metrekare kiralanabilir alanı olan bir alışveriş merkezi yaklaşık bin 500 kişiye istihdam sağlıyor. Dolayısıyla sektörde tahmini olarak 200 bin kişilik bir istihdam söz konusu. Tabii bunların inşaat aşamasında sağladıkları istihdam süreci de gözden kaçmamalı.”

AVM’YE GİREN HERKES EŞİT

“Yabancı sermayenin her zaman ilgisi vardı Türkiye’ye, bugün de var ancak şartlar çok değişti. 2005 ve 2006’da yıllık kirayla 16,6 yılın çarpımına ulaşan satın alma talebi değişen konjoktörle beraber 9 ile 11 yıla geriledi” ifadesini kullanan Aytaç Özçiçek şu bilgileri verdi: “Zaten bugünkü kiralama koşullarıyla bir yatırımın geri dönüşü 10 yıl ve üzerine çıktı. 1990’lı ve 2000’li yılların başlangıcında 5 yılda geri dönüş sağlanabiliyordu. Yani satmak da yapmak da eskisi gibi karlı değil. Aslında 10-12 yıl yabancı yatırımcılar için hala cazip, bu sebeple önümüzdeki süreçte yeni birleşmeler, ortaklıklar ya da yabancı sermayeli yatırımların gerçekleşeceğini düşünüyorum. Türkiye bu anlamda halen önemli bir potansiyel. Ankara’da çalıştığım yıllarda 9 bin metrekare kiralanabilir alanı olan bir alışveriş merkezi açıldı. Ankara’nın gelir seviyesi düşük bölgelerinden birinde. 2000’li yıllarda açılan modern bir mimarisi olan alışveriş merkezinin açılışına beni de çağırdılar. Gördüğüm manzara üzücüydü. Yürüyen merdiveni ilk kez gören çocuklar, yaşlı teyzeler, amcalar başında durmuş seyrediyorlardı. Birkaç kişi bindikten sonra sendeleyerek ilk kez denemenin heyecanı ve telaşıyla deniyorlardı yürüyen merdiveni Türkiye’nin Başkenti’nde. Bu durum Anadolu’daki birçok ilde farklı değil aslında. Alışveriş merkezleri bulundukları lokasyonları sosyo-kültürel açıdan geliştirir ve değiştirir. Modern dünyanın yeniliklerini ve imkanlarını gelir seviyesi gözetmesizin sunar. Çünkü bir alışveriş merkezine giren herkes eşittir. Bunlarla beraber alışveriş merkezinin etrafındaki yapılanma da değişir. Çağdaşlaşır, modernleşir, değeri artar ve ticaret gelişir.” 

MARKA SAYISI ÇOĞALMALI 

“Ülkemizdeki birçok alışveriş merkezine bakın marka karması olarak birbirinin kopyası” diyen Aytaç Özçiçek: “Marka sayısında sıkıntı var. Yeni markaların çıkması gerekiyor. Yeni markaların desteklenmesi kaçınılmaz. Perakendeciler lokasyonu iyi, mimarisi düzgün olan ve iyi yönetilen alışveriş merkezlerine girer. AVM’ler çoğalsa da seçme haklarını markalar her zaman doğru kullanmalı” açıklamasını yaptı. 

2008’DE 360 MİLYON DOLARLIK YATIRIM YAPILDI

Şu anda İstanbul’da faal olan 137, inşaatı devam eden 56 AVM var. 2008’de AVM yatırımları 2007’deki müthiş gelişimini azalarak da olsa korumayı başardı. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre 2008 içerisinde toplam metrekare alan yıllık yüzde 20 artış gösterdi. Gıdada yüzde 20 olan bu rakam gıda dışında yüzde 19 olarak gerçekleşti. Johns Lange LaSalle verilerine baktığımızda toplam kiralanabilir alanın metrekaresi 2007’ye göre 2008’de yüzde 25 artarak 3.8 milyon metrekareden 4.9 milyon metrekareye ulaştı. Toplam AVM sayısı ise 2009’da 206’ya yükseldi. Burada 5 bin metrekare ve altı kiralanabilir alana sahip yaklaşık 23 AVM’yi de hesaba katmıyoruz. Bugüne kadar açılan AVM’lerin toplam yatırım maliyetini vermek zor. Ancak 2008’i ele aldığımızda Kuzeybatı Gayrimenkul’ün verileri doğrultusunda yaklaşık 360 milyon dolarlık bir yatırım söz konusu. 

ORGANİZE PERAKENDECİLİK İSTİHDAMI KORUDU

İstihdam verilerine baktığımızda büyük ölçüde AVM yatırımları sayesinde organize olmayı başarabilmiş perakendede ilginç sonuçlar ortaya çıkıyor. Türkiye genelinde 2008’in istihdam artışı ortalama yüzde 2 olurken organize perakendede bu artış yüzde 10 olarak gerçekleşiyor. 2007’deki yüzde 26’lık artış 2007’nin AVM yatırımları açısından çok yüksek değerlerde seyretmesinden kaynaklandı. 2008 istihdam açısından özellikle ikinci 6 aylık dönemde başlayan ekonomik verilerdeki düşüşe ve azalan yatırımlara rağmen başarılı oldu. 2008’in işsizlik rakamlarının yüzde 11’e çıktığı düşünülürse organize perakendenin sağladığı istihdamın değeri daha net anlaşılıyor. 2009 Şubat verileri işsizlik oranının Türkiye genelinde yüzde 16.1’e çıktığı ancak organize perakendede istihdamın sadece yüzde 5 düştüğü dikkate alındığında organize perakendenin mevcut istihdamı korumayı başardığı söylenebilir. Bu da AVM yatırımlarıyla büyüyen organize perakendenin ve AVM’lerin ülke ekonomisiyle istihdamına doğrudan bir katkısı olarak görülmeli. AMPD verileri ışığında yıllık metrekare artışlarına baktığımızda 2007–2008 yılları karşılaştırmasında 2008 Mart ayı itibariyle yüzde 25 bir artış gözlemlenirken 2008–2009 yılları arasında bu artışın 2009 Nisan ayı itibariyle yüzde 18 olarak gerçekleştiğini görüyoruz. 2009’un ilk dört aylık verileri ise metrekare artışının 2008 Aralık ayına göre mevcutta yüzde 3 olarak gerçekleştiğini gösteriyor. Buradan yola çıkarak 2007’de tavan yapan AVM yatırımlarında ciddi bir gerileme olduğunu, bu gerilemenin kendisini en çok 2008’in ikinci döneminden başlayarak 2009’da gösterdiğini söyleyebiliriz.

EN SERT DÜŞÜŞ HAZIR GİYİMDE OLDU

2008 Nisan’ında gıdanın bir yıllık artışı yüzde 17 iken 2009 Nisan’ı itibariyle bir yıllık gıda metrekare artışı yüzde 20’ye yükseldi. Gıda dışında ise 2008 yıllık büyümesi 36 olan sektör, 2009’da yüzde 15’e geriledi. En sert düşüş ise hazır giyimde yaşandı. 2008 yıllık büyümesi yüzde 44 olan sektör, 2009’da yüzde 18’e düştü. Gıda sektöründeki mağaza sayısı artışı yüzde 28 iken hazır giyimde yüzde 11 olarak gerçekleşti. Hazır giyim sektörü son dönem yaşanan ekonomik kriz, döviz kuru değişiklikleri, yüksek maliyetler ve düşen cirolar nedeniyle 2007 ve 2008’in ilk iki çeyrek dönemindeki hızlı büyümesini aniden kesti. Önceki yıllarda hızla gelişen AVM yatırımlarına paralel büyüyen hazır giyim, yatırımların durması ya da ertelenmesi gibi nedenlerin yanı sıra mevcut projelere had safhada temkinli yaklaşmaları, çok daha fazla seçici olmaları, hatta mevcut verimsiz mağazalarını hiç zaman kaybetmeden kapatmaları nedeniyle metrekarede düşüşler yaşandı. Görüldüğü üzere ekonomik krizden en çok gıda dışı perakende etkilendi. Gıda ise özellikle AVM dışı projelerde farklı gelir gruplarına, farklı konseptlerle daha rahat ulaşabildiği için büyümesini sürdürdü. Buna rağmen istihdam rakamlarını metrekarelerle kıyasladığında 2009 içinde gıda istihdamında yüzde 7’lik bir daralma görülürken hazır giyimde daralma yüzde 4 olarak ortaya çıktı. Hazır giyimde istihdam daralması metrekare azalmasına paralelken gıdada metrekare artmasına rağmen istihdamda daralma gözlendi.

2012’DE 257 AVM OLACAK

2007 öngörülerine baktığımızda 2008 ikinci 6 aylık dönem ve 2009 yatırımlarının hesaba katıldığını hatırlıyoruz. Ancak söz konusu 18 aylık dönem için tüm öngörüler değişmiş durumda. 2009 ve 2010 yılına ait birçok projenin şimdiden ertelendiğini biliyoruz. Kuzeybatı Gayrimenkul verilerine baktığımızda 2008 içerisinde 38 AVM’nin açıldığını ve toplam kiralanabilir alanın 950 bin metrekare olarak gerçekleştiğini görüyoruz. 2009’un ilk çeyreğindeki artışla birlikte 2008 Ocak ayına göre yüzde 26’lık bir artış gerçekleşti. Bu veriler ışığında 2009 içerisinde açılacak toplam kiralanabilir alanın 895 bin 750 metrekare olarak gerçekleşmesi öngörülüyor. 2012 yılında toplam açılmış AVM sayısının ise 257 olması bekleniyor.

BELLİ NOKTALARDA KÜMELEŞMELER VAR

İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük şehirleri irdelediğinizde iki tip yatırımcı profili ortaya çıkıyor. Birinci model danışmanlarla çalışan profesyonel yatırımcılar, ikinci tip hislerle yatırım yapan bireysel girişimciler. Birçok atıl ya da çalışmayan alışveriş merkezinde doğru fizibilite yapılamadığı bir gerçek. Büyükşehirlerde alışveriş merkezleri belli bölgelere yoğunlaşmış durumda. İstanbul’da Levent, Beylikdüzü, Bakırköy, Ankara’da özellikle Eskişehir yolu gibi. Türkiye’de bin kişiye düşen alışveriş metrekaresine baktığımızda Ankara ve İstanbul başı çekiyor. Ankara’da bin kişiye 167 metrekare İstanbul’da bin kişiye 144 metrekare düşüyor. Bu alışveriş merkezlerinin özellikle şehrin belirli noktalarında kümeleşmesi doğal olarak ciddi bir sıkıntı yaratıyor. 

GERÇEK ALIŞVERİŞ CADDELERİ OLUŞACAK

Türkiye’deki alışveriş caddelerini geçmişten günümüze irdelediğimizde organize perakendenin ve alışveriş merkezlerinin sayısal olarak bu noktaya gelmediği süreçte her yerde cadde mağazacılığı oluyordu. Her caddeye mağaza açılabilirdi. Bugün gerçek alışveriş caddeleri oluşuyor geçmişteki var olanların en başta çekenleri ayakta kalıyor. Daha mütevazı olanlar da ticaret yapamıyor. İstanbul’da Nişantaşı, Bağdat Caddesi, Ankara’da Tunalı Hilmi, Bahçeli 7. Cadde, Arjantin Caddesi gibi. Bence bu ve bunun gibi caddeler her zaman var olmaya devam edecek.