Kent ve insan ilişkisi yeniden tanımlanıyor
Sosyal konutların, alışveriş merkezlerin ve kentsel dönüşüm projelerinin hız kazandığı günümüzde insan ve kent ilişkisi yeniden yorumlanıyor. Hatta medyada AVM’lerin outlete dönmeleri veya kira fiyatları çok konuşuldu ama kent ve insanla olan ilişkisi pek gündeme gelmedi
Alışveriş etkinliği insanlık tarihi boyunca toplumsallaşma sürecinin en önemli dinamiklerinden biri. Ekonomik, kültürel ve sosyal her türlü etkileşimin temelinde alışveriş etkinliğinin varlığını görebiliriz. Bir yandan toplumlar bu etkinlik üzerindeki kontrollerini bir takım devlet aygıtlarıyla sağlamaya çalışırken alışveriş etkinliği de zaman içerisinde değişip dönüşerek, kendi kurallarını toplumsal yaşamın her alanına dayatma mücadelesi vermeye devam ediyor. Burada bir karşılıklı etkileşim söz konusu ve değişen dünya dinamiklerine göre her iki taraf da sonsuza kadar sürekli bir değişim ve dönüşüm içerisinde olmaya devam edecek. Önemli olan bu değişimin olumlu yönde bir gelişim göstermesi. Ülkemizde bu mücadeleyi son global ekonomik krizin de etkisiyle en çok organize perakende sektörü ve alışveriş merkezleri özelinde takip ediyoruz. Hatta o derecedir ki finansal terimler veya ekonomik göstergelerle ilgili veriler genellikle belli profesyoneller tarafından anlaşılabilmekte ve yorumlanabilmekteyken perakende sektörü hakkında ise sosyo-ekonomik ve kültürel durumu ne olursa olsun her tüketicinin belli bir fikri bulunuyor. Alışveriş merkezleriyle ilgili mevcut tartışmaların kitle iletişim araçları tarafından gündeme getirilen kısmı genellikle kira rakamlarının yüksekliği veya outlete dönüşüm konuşuldu. Yeni projelerin askıya alınması, indirim dönemlerinin düzensizleşmesi, mağazaların boşalması ve tüketim harcamalarının azalması gibi konularken en az bu konular kadar önemli ve bağlantılı olmasına rağmen gündeme pek gelmeyen diğer bir unsur ise alışveriş merkezlerinin konumlanmaları, kent ve insanla olan ilişkileri hiç konuşulmadı.
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN KÖKENİ ABD
Modern alışveriş merkezlerinin kökeni olarak Kapalıçarşı’yı gururla örnek gösterirken bugün geldiğimiz noktayı eleştirmekten ısrarla kaçınmamızı anlamlandırmakta zorlandığını söyleyen KDM Danışmanlık Genel Müdürü Murat İzci şu bilgileri verdi: “Dünya mimarisine antik çağlardan bu yana en güzel örnekleri sunan bu topraklarda kent kültüründen ve mimarisinden olumlu bahsetmek gün geçtikçe zorlaşıyor. Alışveriş merkezlerinin kentle ilişkisinde yaşanan problemler bize özel değil. Modern alışveriş merkezlerinin kökeni ABD. İkinci Dünya Savaşı sırasında yaşanan toplumsal travma beraberinde toplumsal bir dönüşümü getirdi. Birleşik Devletler bu dönemde sosyo–kültürel ve ekonomik yapısını kökten değiştirme sürecine girdi. Uzun yıllara dayanan bu süreçte üretim emeğin daha ucuz olduğu ülkelere kaydırılırken tüketim öne çıktı. Teknoloji hızla ilerledi, hammaddeye ulaşım kolaylaştı. Amerikan toplumu kendisini bir tüketim toplumu olarak tanımladı. Üretimi değil, tüketimi özellikle de marka tüketimini öne çıkardı. Ürettikleriyle değil tükettikleriyle var olmaya başladılar. Bu yeni tüketim toplumunun abideleri ise alışveriş merkezleri oldu. Üretim sektörü çalışanlarının bir kısmı hizmet sektörüne kaydı. Sosyal sınıflar ve gelir grubu dağılımları bu dönemde ayrışmaya başladı. Orta sınıfın erimeye başladığını ve büyük bir oranının daha düşük gelir gruplarına doğru kaymaya başladığını bu dönemden itibaren gözlemledik. Tüketebilen–tüketemeyen arasındaki uçurum yine bu dönemle birlikte hızla büyümeye başladı.”
TOPLUMSAL DÖNÜŞÜM KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ GETİRDİ
Toplumsal dönüşümün beraberinde kentsel dönüşümü de getirdiğine dikkat çeken Murat İzci şöyle devam etti: “Teknolojinin ve doğal kaynakların kullanımının hızlı ekonomik büyümeye katkıları inanılmaz boyutlara ulaştı. Şehirler hızla büyüdü, binalar yükseldi, trafik içinden çıkılmaz hale geldi. Araç sahibi olmanın kolaylığı, doğal kaynaklara rahat ulaşım ve şehir dışına hızla ve konforlu bir şekilde ulaşılmasını sağlayan otobanlar, ABD’nin daha iyi ekonomik koşullara sahip olan sınıfın kent dışına kaçmasına olanak tanıdı. Kent merkezleri ise daha alt gelir grubuna dahil insanların mecbur ikamet ettikleri yerler haline geldi. Kent merkezlerinde barınan nüfusun niteliğinin değişmesi, ABD’nin karar mekanizmaları tarafından bir çöküş olarak nitelendirildi. 70’li yıllardan itibaren de şehir merkezlerini eski niteliklerine kavuşturma çalışmalarına başlandı. Kentsel Yenileme, Kentsel Yeniden Yapılandırma, Kentsel Yeniden Canlandırma, Kentsel Yeniden Yaratma Kentsel Yeniden Geliştirme gibi adları olan ve birbiriyle ilintili ancak bir o kadar da farklı bu çalışmaların geneline ülkemizde daha aşina olduğumuz “Kentsel Dönüşüm” adı verildi. Tüm bu çalışmaların amacı kamu girişimi ve yardımıyla öncelikle yoksul bölgelerin iyileştirilmesi, bu bölgelerde yaşayan gelir grubu düşük insanlara daha iyi barınma koşulları sağlanması. Bu koşulların yaratılabilmesi için mevcut yapıların yenilenmesi veya yeni yapılar yaratılması tüm bu çalışmaları destekleyecek, tamamlayacak ve yönetecek yeni kamu binalarına yer verilmesi kaçınılmaz kuraldı. Günün değişen koşullarına ayak uydurabilmek için gerekli görülürse mevcut yapıların yıkılıp yerine yeni yapılar, park&bahçeler, alışveriş merkezleri yapılması da bu çalışmalar kapsamında. Bu çalışmaların özünde yatan sosyal yapının iyileştirilmesine yönelik olması. Mekansal yapılanma ise bir araç. Nasıl toplumsal dönüşüm kentsel dönüşümü beraberinde getirdiyse kentsel dönüşüm çalışmaları da toplumu dönüştürmeye başladı. Ne yazık ki özünde sosyal bir niyet taşıyan bu çalışmaların bir takım ciddi toplumsal sonuçları oldu. Daha üst düzey gelir grubunda olan kişilerin kültürel ve sosyal beklentilerini karşılamaya başlayan bu dönüşüm çalışmaları, tekrar bir şehre dönüşü beraberinde getirdi. Bu yüksek talep beraberinde yükselen bir rant oluşturdu. Bu nedenle alt gelir grubuna ait halkın tahliyesine gidildi. Eskiden yerli olan halk artık ‘öteki’ konumunda. Bazıları yükselen maliyetleri karşılayamadıkları için kendiliğinden merkezi boşaltmış, bazıları ise şiddet yoluyla tahliye edildi. Ülkemizde ise tüm bu çalışmaları büyük şehirler nezdinde özellikle de İstanbul bazında ele alabiliriz. Ancak burada dikkat etmemiz gereken konuyu kendimize has özellikler çerçevesinde ele almamız gerekir.”
YAPILARLA İNSAN İLİŞKİSİ AYRIŞTIRILMAMALI
Murat İzci’nin dediği gibi İstanbul dev bir şehir. Alt gelir grubuyla üst gelir grubu ABD’deki kadar bir ayrışma içerisinde değil. Kentsel dönüşüm çalışmalarının tarihi de en fazla 2000’li yıllara, hatta 2005’e dayanıyor. İstanbul’da hem üst gelir grubunun yerleştiği banliyöler, hem orta–alt gelir grubunun yerleştiği kent merkezinde bulunan eski apartmanlar ve siteler hem de yine kentin göbeğinde ana arterlerin sadece birkaç sokak gerisinde bulunan ve alt gelir grubunun yaşadığı eski kent merkezleri birbirleriyle iç içe. Kent merkezlerinde ve merkeze yakın bölgelerde toprak çok değerli. Yine şehir merkezlerinde kentsel dönüşüm uygulanabilecek ve toplu konut projeleri uygulanabilecek atıl sanayi alanları ve ya geniş bol alanlar neredeyse yok. Eski konutların yıkılıp yerlerine daha modern ve sağlıklı binaların yapılması mevcut hukuki altyapıyla çok zor gözüküyor. “Bu nedenle kent merkezlerinde kentsel dönüşüm projelerinden çok yeniden yapılandırma ve yeniden canlandırma örnekleri görebiliyoruz” diyen Murat İzci şunları söyledi: “Beyoğlu özelinde Cihangir, Asmalımescit, Tarlabaşı semtleri bu çalışmalara örnek olarak verilebilir. Haydarpaşa Limanı ve Garı’nı içine alan bölge, Karaköy’de düşünülen Galataport projesi gibi projeler ise yeniden geliştirmeye örnek sayılabilir. Pendik–Kartal bölgesinde yürütülen çalışmalar ise kentsel dönüşüm konusunda daha kapsamlı çalışmalara örnek verilebilir. Tüm bu örneklere baktığımızda hemen hepsinde alışveriş merkezleri önemli bir rol oynuyor. Özellikle alışveriş merkezleri konumlandırılmalarının geç kalınmış olsa da yeni bir umutla artık kentsel dönüşüm, kentsel tasarım ve şehir planlamaları kuralları dahilinde insanların bu yapılarla ilişkilerinden bağımsız olarak düşünülmemesi. İlk modern alışveriş merkezimiz Galleria’dan bu yana geçen yaklaşık 22 yıllık alışveriş merkezleri tarihimizde alışveriş merkezi sayımızın 225’i geçtiğini, 2010 sonunda bu rakamın 300’ü bulmasının beklendiğini görüyoruz. Ancak üzülerek eklemek durumundayız ki bu kadar alışveriş merkezimizin sadece iki elin parmaklarını geçmeyecek kadarı kentle uyum içerisinde, kentten kopuk olmayan, kendi kurallarını kente ve kent yaşamına dayatmayan yapılar niteliğinde. Ne yazık ki birçok proje kentsel dokuyla bütünleşememiş, hatta böyle bir kaygıyı hiç duymamış bir tutum içerisinde. Farklılaşmanın daha büyük, daha teknolojik, daha uçuk mimari özelliklere sahip olmaktan, daha ünlü ve lüks markaları barındırmaktan geçtiğini düşünen bu projelerin birçoğu ise tüketiciler tarafından benimsenememiş, tüketicilerin hayatının bir parçası olamamış, insanlarla ve kentle bütünleşememiş bir durumda. Alışveriş merkezlerinin toplumumuzun yeni sosyal mekanları olma iddiasını güçlendiren tek etken insanlarımızın, özellikle de kentin yeni gelişen bölgeleri olan, kent merkezine uzak ve arazi maliyetlerinin görece daha ucuz olduğu semtlerinde kendilerini tanımlayabilecekleri, birbirleriyle iletişim kurabilecekleri, kültürel ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri kentsel alanların yaratılmamış olması.”
PROJELERİN FİZİBİLİTE ÇALIŞMALARI ÇOK ÖNEMLİ
Parklar, bahçeler, sinemalar, marketler, eğlence alanları, tiyatrolar, restoranlar, yeni konut projeleri ve mevcut şehircilik anlayışı içinde kendilerine yer bulamadıkları için insanları toplumsal yaşamdan ve kentten soyutlayan bu yapılar içerisinde yer almaya başladı. “Burada özellikle belirtmek isteriz ki bir proje istediği kadar mevcut tüm teknolojilerin en iyisini ve yenisini kullansın, istediği kadar en lüks dekoratif unsurları barındırsın ve dünyaca ünlü markalara ev sahipliği yapsın varoluş nedeni içinde bulunduğu toplumu, kenti, kültürünü referans almadığı, mevcut ihtiyaçları karşılama amacı gütmediği sürece başarılı olamaz” diyen Murat İzci sözlerini şöyle tamamladı: “Ülkemizde son zamanlarda birçok Anadolu kentimizde dahi birbirinden güzel, birbirinden farklı tasarımdaki alışveriş merkezlerimizin birçoğunun insansız yani yaşamsız kaldığını, kente ve kentte yaşayan insanların yaşamına bir türlü dahil olamadığını üzülerek izliyoruz. Geldiğimiz noktada nihayet yatırımcılar, arazi sahipleri ve devlet yetkilileri doğru fizibilite çalışmaları yapılmadan, doğru mimari referanslarla inşa edilmeden, bazıları dip dibe inşa edilmiş olan ve ciddi maliyetlerle hayata geçirilmiş bu alışveriş merkezlerinin ekonomiye olan olumsuz etkisini gördü. Önümüzdeki süreçte mevcut birçok proje rekabette başarısız olacak ve farklı yapılara dönüşmek durumunda kalacak. Kalanların ise çok ciddi bir şekilde analiz edilmeleri, çevrelerindeki yapılarla ve insan yaşamıyla uyumlu hale getirilmeleri gerekecek. Kent bir taraftan bu yapıları destekleyecek yeni yapılaşmaların hazırlığını yapmak durumundayken öte yandan yeni planlamaların eski hataların tekrar etmesine olanak vermeyecek şekilde hazırlanması gerekiyor. Teşhis ortada. Bu teşhis için hiçbir ön çalışmaya gerek yok. Global ekonomik kriz kendiliğinden gerçekleri önümüze koydu. Bizlere düşen yatırımcılar, hükümet, perakendeciler, danışmanlar ve özellikle tüketiciler olarak şapkayı önümüze koyup, uzun ve zorlu olacağını şimdiden söyleyebileceğimiz süreçte kenti, kentin dokusunu, kültürünü, yaşamını daha doğru analiz ederek uyum içinde çalışmalarımıza devam etmek. Organize perakende sektörü bugün ülkemizin ikinci, Avrupa’nın yedinci, dünyanın ise onuncu büyük perakende sektörü. Bu dev sektörün ayakta kalabilmesi ve gelişebilmesi için yapılacak çok iş var ve bunu yapmaya kesinlikle değecek.”
YANLIŞ PROJELER BİÇİM DEĞİŞTİRECEK
Dünyadaki ekonomik gelişmeler, tüketici, perakendeci ve yatırımcı üçgenindeki yeni beklentiler doğrultusunda AVM sektörünün yeni bir vizyona ihtiyaç duyulduğu için AYD’nin kurulduğunu söyleyen Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, henüz kurulmasının üzerinden bir yıl bile geçmemesine rağmen AVM yatırımcıları, geliştiricileri ve yöneticilerinin desteğiyle Türkiye’deki kiralanabilir AVM alanının yaklaşık yüzde 50’sini temsil ettiğini kaydetti. AYD bünyesinde devam eden pek çok proje olduğunu söyleyen Hakan Kodal şu bilgileri verdi: “AYD-Akademetre işbirliğiyle yürüttüğümüz ve sonuçlarını her ay kamuoyuyla paylaştığımız AVM Endeksi önemli çalışmalarımızdan biri. Türkiye genelindeki mevcut inşa halinde ve planlama aşamasında bulunan AVM’lerin düzenli olarak takip edildiği AVM Databank Projesi, AYD-Soysal işbirliği gerçekleştirilen AVM Yöneticileri için Eğitim Programları ve Benchmark Projesi hayata geçirdiğimiz projeler arasında. Akademetre işbirliğiyle tüm Türkiye çapında tüketicilerin AVM Algısı Araştırması ve GFK işbirliğiyle yine Türkiye çapında yürütülen En beğenilen ve Tercih edilen Perakende Markaları Araştırması çalışması gibi değişik konularda sektöre ışık tutmaya devam ediyoruz. Sektöre genel olarak baktığımız zaman bazı bölgelerde yatırımların gereğinden fazla olduğu gözlemlense de uzun vadede AYD olarak bir sorun görmüyoruz. Her projenin kendine göre bir fizibilitesi var. Bu yanlış projeler olmadığı anlamına gelmemeli. Yanlış olanlar uzun vadede doğru değişikliklere uğrayacak.”
GEREKEN DÜZENLEMELER YAPILMALI
AVM yatırımcılarının Anadolu yakasını geç keşfetmediklerini söyleyen Hakan Kodal sözlerini şöyle sürdürdü: “Yeni açılan, yapımı süren ve proje halinde daha birçok AVM var. Sadece zamanlamada bazı farklılıklar oldu. Son dönemde de kriz nedeniyle ertelenen yatırımlar gözlendi. İstanbul Anadolu yakası genellikle İstanbulluların konutlarının olduğu yer. Avrupa yakası daha ziyade işyeri yoğun. Bu yüzden arsa değerleri ve tabii uygun arsa da kısıtlı. Yatırımların dip dibe yapılması tamamıyla bir fizibilite meselesi, yatırımcının yaptığı fizibilite olumlu çıkıyorsa yatırımını yapar ve sonucunu görür. Eğer bir yanlış hesapla veya ileride doğabilecek rekabete dayanamayacak nitelikte bir proje yaparsanız her türlü olumsuz sonuca katlanmak zorunda kalırsınız. Bu risk her proje için var. Ancak sektörün kendi kendine zarar verecek gelişmelerini engellemek için yerel yönetimlerin alması gereken birtakım yasal tedbirler olmalı. Mevcutların yakınında bir yeşil alana veya daha önce farklı amaçla kullanılan eski bir yapının yerine AVM yapımı için Avrupa’nın birçok ülkesinde olduğu gibi ‘Halka sorma’ yani ‘O bölgede yaşayan insanların olurunu alma’ ile ilgili yasal düzenlemeler yapılmalı. Bu şekilde hem mevcut AVM’lerin kendilerini sürekli yenileme ve ihtiyaçları karşılama konusuna özen göstermeleri hem de yeni ihtiyaçların karşılanması için imkan yaratılması sağlanır. Kendini bu rekabet ortamında ayakta tutacak gücü olmayan mevcut yatırımlar ise ya şekil değiştirecek ya da kapanmaya mahkum olacak. Bu rekabet döneminde yine yerel yönetimler tarafından yeni oluşturulacak mekanizmalar çalışmalı. İhtiyaç yoksa bir AVM piyasayı bozabileceği öngörülerek kalitesiz ve insanları aldatan ucuzluk pazarı haline gelmemeli veya getirilmemeli.”
MARKALAR AVM’LERLE YENİ PAZARLARA ULAŞIYOR
“Birçok yerli ve yabancı yatırımcının Anadolu’da çok başarılı projelere imza attığını gözlemliyoruz. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde ihtiyaçtan doğan ve fizibilitesi olumlu olan yatırımlar tabii ki yapılmaya devam edecek” DİYEN Hakan Kodal şu bilgileri verdi: “Anadolu’da olduğu gibi bakir bölgelerde beklentileri biraz daha uzun vadelere dayandırarak yeni yatırımlar akılcı ve gelir getirici olabilecek. Yatırımın yapılacağı bölgelerdeki yerel insanların mevcut alışkanlıklarını değiştirmesi, yeni sunumlara ayak uydurması zaman alabilir. Bir AVM’nin uzun dönemde iş yapabilmesi için hem müşterileriyle bütünleşmesi hem de onlara modern sosyal bir altyapı kazandırması gerekir. Yani bir nevi eğitim görevi üstlenmeli. Ayrıca Anadolu insanı bu AVM yatırımları sayesinde yeni markalarla tanışıyor. Markalar da bu sayede Anadolu halkını keşfediyor. AVM yatırımları sayesinde küçük, orta veya büyük ölçekli perakendeciler Anadolu’nun pek çok şehrine yani gelişmekte olan pazarlara girebiliyor ve ‘Marka’ olabilmek yolunda daha kolay ilerleyebiliyor. 5 yıllık süreçte AVM yatırımlarının Anadolu’da doğru konsept ve doğru yatırımla katlanarak artacağına inanıyorum.”
SEKTÖR PROFESYONELLERİ TOPLANACAK
AVM yatırımlarının daha modern bir hayatın simgesi olduğunu ve çok güzel mimari özellikler taşıdıkları için insana değer verildiği hissini uyandırdığını ifade eden Hakan Kodal şöyle devam etti: “Ziyaretçilerin içeride güvenlik, temizlik, havalandırma, iklimlendirme, aydınlık ve alışveriş kolaylığı gibi olumlu atmosfer tüm hataylarına etki etmeye başladı, beklentilerinin değişmesine yol açtı. Bu olumlu değişiklikleri şehrin her yerinde ve hatta evlerinde de aramaya başladılar. Bu durum giderek daha da fazlalaşacak. AVM’lerde açılan yeni mağazalarda birçok yeni teknoloji, dekorasyon ve hizmet elemanlarıyla karşılaştılar ve bunları satın alamaya, yenilerini talep etmeye başladılar. AVM’lerde kendilerini daha rahat, güvende, özgür hissederek kurallı yaşam ve insanların birbirlerine saygı duymaları gerektiği kavramlarıyla karşılaştılar. AVM’lerin bölge trafiğinde zaman zaman olumsuz durumlar yatattığını gözlemlememize rağmen birçok yeni AVM yatırımının açılmadan önce bölgesine yeni yol ve çeşitli modern toplu ulaşım imkanlarını da kazandırdığını gözlemleyebiliyoruz. O bölgede yeni bir AVM açılması veya planlanması bile gayrimenkul fiyatlarının yükselmesiyle sonuçlanabiliyor. AVM’lerin şehrin topyekun gelişimine olumlu etki ediyor. Konut projelerinin standartlarının yükselmesi genel yaşam standartlarının yükselmesiyle paralel gidiyor. Yatırımların karşılığını bulması hem ticaretin hem de insanların mutlu olması en önemli beklentimiz. Çalışmalarımızda bu yönde gidiyor. AYD II. AVM Yatırımları Konferansı 2010 Mart ayında düzenlenecek. AVM sektörüne sorumlu liderlik yapmak üzere kurulan AYD araştırma, eğitim, mevzuat, standardizasyon gibi alanların yanı sıra sektörün geleceğine ışık tutmak üzere vizyon projeleri üretiyor. Bu kapsamda 10 Mart 2010 tarihinde yapacağımız II. AVM Yatırımları Konferansı’nda AVM’lerde yeni dönem stratejileri, yatırım, ek giderler, ciro denetimi, pazarlama, perakende sektörünün sorunları ve çözüm önerileri gibi sektörü aydınlatacak gündem konularıyla profesyonelleri uluslararası boyutta İstanbul’da bir araya getirecek.
YATIRIMLARIN GERİ DÖNÜŞÜMÜ UZUN
Şehir planlamasının genel anlamda şehrin genelinde ve özelinde her türlü yerleşmede fiziksel ve mekansal gelişmelerin belirli bir plan ve düzen çerçevesinde biçimlenmesine katkıda bulunmak olduğunu belirten Olivium Genel Müdürü fAytaç Özçiçek şu açıklamada bulundu: “Bence şehir planlamasının ve alışveriş merkezlerinin ortak sorunu sürdürülebilirlik. Şehir planlamada ekonomik verimliliği arttırtarak devam edecek ve toplumsal, kültürel sürdürülebilir detaylı planlama amaçlanmalı. Planlı gelişmenin sağlanabilmesi için yerleşmelerin değişiminde etkili olabilecek mekansal, sosyal, demografik, ekonomik, tarihsel, kültürel ve ekolojik etmenlerle birlikte değerlendirilmeli, geleceğe yönelik revize edilebilecek hedefler konulmalı ve uygulanmalı. Tüm bu hedeflerin içerisine alışveriş merkezleri şimdiye kadar alınmalıydı. Aslında bu konuyu genele yaymamak gerekli. Çünkü bazı belediyeler bu konuya dikkat ederken bazılarının da üzerinde yeterince durmadığına inanıyorum. Bugün şehir planlaması yapılırken ticari alan olarak yapılan her bölgeye çağdaş ve modern standartlarda alışveriş merkezlerinin yapılması sadece inşaat sektörünü ekonomik açıdan desteklemek anlamına geliyor. Alışveriş merkezleri yapıldıkları tarihlerden itibaren 20-50 yıl yaşayabiliyor. Yapılan yatırımlar yüksek değerlerde olduğu için geri dönüşleri tahmin edildiği gibi kısa zamanda gerçekleşmiyor. Uzun ve çaba sarf edilmesi gereken bir yolculuk. Son dönemde yapılan yan yana alışveriş merkezleri ya da belirli bölgelerde yoğun şekilde yapılanmış çok sayıda alışveriş merkezi ister istemez ‘Bir planlama yok mu?’ sorusunu gündeme taşıyor. Alışveriş merkezinin bulunduğu noktada nüfusun gelir seviyesi ve yoğunluğu incelenmeden ardı ardına alışveriş merkezi yapılmasına bir şekilde izin verilmesinin kısa vadede faydası var gibi gözükse de, orta ve uzun vadede yatırımların sürdürülebilir olması imkansız. Yatırımlar verimliliğini kaybediyor hatta zarar edilecek hale geliyor. Bu sorunun ortak çözüm noktası sürdürülebilir olmak ise şehir planlaması yapılırken şehrin bütününe uygulanan analizlerin alışveriş merkezi sayısı üzerine de kurgulanması gerekiyor.