İlk modern alışveriş merkezi Galleria’dan bugüne neredeyse 250’ye yakın alışveriş merkezi açıldı. Ancak geriye dönüp baktığımızda ne şehircilik anlamında ne de sosyo-kültürel ve çevresel anlamda arzu edilen adımlar atılamadı. Zira hem ülkemizin hem de yatırımcıların vizyonu, maddi gücü tüm bu beklentileri hayata geçirebilecek durumda. Teleks kullanamadan, telesekretere mesaj bırakmaya alışamadan, siyah beyaz fotoğraf dahi çekmeden, bir anda internetten dizi izlemeye, cep telefonundan mail atmaya, fotoğraf çekmeye, futbolcularımızın anlık ruh hallerini Twitter’dan takip etmeye başladık. Ancak hala iletişim kurmakta, anlaşmakta, ortak bir noktada buluşmakta zorluk çekiyoruz. Organize perakende ve sektörün şehircilik ayağında da aynı yüzeysellikle oldubitticiliği görebiliyoruz. Dünyanın ilk alışveriş merkezinin bugünkü modern anlamıyla olmasa da mantık olarak Kapalıçarşı olduğunu söyleyebiliriz. “Modern alışveriş merkezlerinin kökenleri önce Amerika’ya, ardından da Avrupa’ya dayanıyor” diyen Murat izci şöyle devam etti: “Avrupa’nın belki şehircilik kültürü Amerika’dan daha eski ve köklü. Ancak Amerika bir tüketim toplumu olarak ekonomisinin temellerini atmış, sosyo-ekonomik ve kültürel yapının yapıtaşları da alışveriş merkezleri olarak ortaya çıkmış. Avrupa ise bu yapıtaşını kendi şehircilikle mimari geçmişini teknolojiyle harmanlamış ve modern hayata uyarlayabilmiş. Avrupa’daki alışveriş merkezi mimarisi bize daha yakın ama şehircilik anlayışından gerekli dersleri çıkaramadığımızı söyleyebilirim. Ülkemize baktığımızda birkaç önemli istisna dışında birçok proje hayata geçirilirken ülkemiz toprakları dışında doğan bu kültürel, ekonomik yapılanmayı özümseyemediğimizi, aynen olduğu gibi kopyaladığımızı, kendi geçmişimizden ve ihtiyaçlarımızdan yola çıkarak ‘bize dair’ bir alışveriş kültürüyle kuralları yaratamadığımızı söyleyebilirim. Alışveriş merkezi bulunduğu bölgenin şehirciliği ve yaşayan insanlarıyla uyuşmak durumunda. Bizim AVM’lerimizin birçoğu kentin tam ortasında bulundukları halde kentten de, kent yaşamından da kopuk. Mimari yapıları çevreleriyle uyumsuz, şehrin dokusuna zıt, bazı hallerde meydan okuyan, kendi kurallarını ve kültürünü dayatan bir kimliğe bürünmüş. Burada bir kasıttan çok ‘amacından sapmadan’ bahsedebiliriz. Hiçbir yatırımcı ve belediye bu kadar paranın, emeğin sarf edildiği bir projenin kentten ve insanlardan kopuk olmasını amaçlamaz. Ancak işin özü bir kez gözden kaçtığında tüm bu sonuçlar kaçınılmaz. Nitekim insanlarımızın AVM’lerle kurdukları ilişkiler ve kendilerini bu yeni yapılar içinde konumlandırmaları çarpık bir şekilde gelişiyor. Meydanların, caddelerin, komşu gezmelerinin yerini alışveriş merkezleri ziyaretleri aldı. Artık insanlarımız bu yapılar içinde kendilerini tanımlıyor, yapıyla ve yapı içerisinde yeniden şekillenen ilişkilerinde sorun yaşıyor, böylece toplumsal bir yabancılaşma başlıyor.”

 

İstanbul başta olmak üzere AVM yatırımlarının fizibilite çalışmaları ve projelerin doğru konuşlandığını söyleyen Murat İzci şöyle devam etti: “Ne yazık ki en büyük sıkıntıyı bu konuda yaşıyoruz. Ülke olarak ekonomik göstergelerimizin hızla yükseldiği dönemde, genç nüfusun alışveriş alışkanlıklarının kabarttığı iştaha yabancı yatırım fonlarıyla perakende oyuncularının talebi de eklenince alışveriş merkezleri en gözde gayrimenkul yatırımı olarak öne çıktı. Toprak sahipleri arazilerine bir AVM projesi geliştirmek üzere harekete geçti. Birçok proje çok yüksek arazi maliyetlerine rağmen bir çeşit inatla hayata geçirildi. AVM sahibi olmak bir statü unsuru olarak görülmeye başlandı. Çok kısa sayılabilecek 4-5 yıllık bu dönemde inanılmaz hızda AVM açıldı. Tüm yatırımcılar hatta sektörün birçok önde gelen duayeni bu koşulların yıllarca devam edeceğini öngörerek sektörü yönlendirmeye devam etti. Hatta bu trend öyle bir boyuta vardı ki arazi fiyatları çok ciddi boyutlara ulaştı, bundan konut sektörü de çok olumsuz etkilendi. Ancak ne zaman 2007’de ilk sinyallerini ‘durgunluk’ olarak vermeye başlayan krizin adı ‘global ekonomik kriz’ olarak hayatımıza girdi birdenbire ‘fizibilite’den, ‘kira-ciro analizleri’nden, ‘inşaat maliyetleri’nden, ‘genel gider öngörüleri’nden ve ‘geri dönüş beklentileri’nden bahseder olduk. Birçok yatırımcı ve profesyonel AVM yöneticisinin bu unsurlardan bihaber olduğu ortaya çıktı. Bazı projeler doğru lokasyonda ancak yanlış ölçekteydi. Bazıları doğru lokasyonda, doğru ölçekte ancak yanlış mimariye sahipti. Bazılarının tüm mimari özellikleri doğruydu ancak çok yanlış kurgulanmış marka karmalarına sahip oldukları ortaya çıktı. Bazıları doğru marka karmasına dahi sahipti ancak yönetim, reklam, pazarlama ve halkla ilişkiler konularında doğru yönetilemedi. Burada tek sorumlunun yatırımcılar olmadığını özellikle söylemek gerekir. O dönemde perakendeci dostlarımızın birçoğunun projeleri ziyaret dahi etmeden kontrat imzaladıklarını, kiralamacı arkadaşlarımızın ise merkez ofislerinden çıkıp projeyi görmeye gitmeden kağıda basılmış planlar üzerinden kiralama yaptıklarını hepimiz hatırlayacağız.”

İSTİHDAM VE EĞİTİM POTANSİYELİ FAZLA

Çok radikal bir söylem gibi gözükse de kayıtdışı ekonominin kayıt altına alınmasının en önemli başrol oyuncusunun alışveriş merkezleri olduğuna dikkat çeken Murat İzci sözlerini şöyle tamamladı: “Alışveriş merkezlerinde devlet kontrolü dışında bir otokontrol mekanizması var. Sabit kiranın yanı sıra ciro kirasının da bulunmasıyla hayata geçirilen bu model kayıtların yatırımcıyla kiracı arasında karşılıklı yasal taahhütlerle kontrol edilmesini sağlıyor. Sadece tüketiciyle mağaza arasındaki işlemler değil tedarik zincirleri, lojistik, depolama gibi tüm işlemler de AVM’lerin beraberinde getirdiği organize perakendeyle daha iyi kontrol ediliyor. Mevcut AVM sayısını belli ölçekten küçük projeleri hariç tutup 250 olarak ön gördüğümüzde elimizdeki verilere göre 350-400 bin gibi bir nüfustan bahsediyoruz. İstihdam edilen personelin genç nüfus olduğunu düşünürsek, istihdamın niteliğinin değeri daha çok ortaya çıkıyor. 2010 sonuna kadar mevcut AVM sayısının yine belli ölçekler baz alındığında 300’ü geçeceği düşünülürse gelecekte istihdama katkısının artarak devam edeceğini söylemek yanlış olmaz. Bizim dikkatini çekmek istediğimiz ve yönetim danışmanlığıyla yönetim hizmeti verdiğimiz projelerde en çok ele aldığımız asıl konu ise mevcut istihdamın eğitimi. Bugün mevcut mağaza personeli hızlı büyümeden ötürü gerekli altyapı çalışmalarının yapılamaması nedeniyle eğitimsiz. Gerek AVM yönetimleri, gerek markalar ve danışmanlık kurumları el ele vererek bu müthiş kapasiteyi eğitirse, sadece istihdamdan değil ‘katma değer’den de bahsetmiş oluruz. Bu katma değerin ülke ekonomisine katkısı ise mevcut istihdam niteliğinin kat kat ötesinde. Yatırım maliyeti olarak AVM’lere baktığımızda 30 milyar doların üzerinde bir inşaat maliyetinden bahsedebiliriz. Markaların mağaza dekorasyonu, personel, genel gider, stok, reklam ve pazarlama maliyetlerini de kattığımızda AVM’lerin yarattığı toplam ekonomik değerin 65 milyar doların üzerinde olduğunu söyleyebiliriz. Tüm organize perakende sektörü değerlendirildiğinde bu hacim 180 milyar dolara ulaşıyor. Bu rakamlarla organize perakende Türkiye’nin ikinci, Avrupa’nın yedinci, dünyanın ise 10’uncu büyük perakende pazarı.”  

Murat İzci outlet projelerin ‘daha düşük nitelikli’ projeler olmadığını, imaj açısından regular projelerden hiçbir farklarının olmadığını, hatta halen Amerika ve Avrupa’da birçok outlet proje ve bu projede yer alan dünyaca ünlü markaların outlet mağazalarının sektörü ayakta tutan dinamik güç olduğunun altını çiziyor. “Birçok ünlü markanın satış hacimlerinin neredeyse yarısı toplam mağaza sayılarının 10’da birini geçmeyen outlet mağazalardan sağlıyor” diyen Murat İzci şöyle devam etti: “Birçok başarılı outlet en iddialı şekilde ortaya çıkan regular projelerden kat kat daha yüksek cirolara ve karlılık oranlarına sahip. Ülkemizde outletlerin çok tartışılmasının farklı nedenleri var. Nasıl alışveriş merkezi kültürünü kopyalayıp özünü kavrayamamışsak outlet mantığının da özünü kavrayamadık. Outletler, regular projeler gibi hatta daha ciddi bir ön çalışmayla ele alınmalı. Outletlerde ciro-kira oranı regular projelere göre çok daha hassas bir dengede. Markaların outlet mağazalardaki karlılıkları stok maliyetlerine ciddi bir şekilde bağlı. Bu nedenle outletler markaların operasyonlarında yaşamsal öneme sahip. Bizde ise outlet projeler zorunluluktan gündeme geliyor. Sıfırdan outlet olarak kurgulanan proje sayısı bir elin parmaklarını geçmez. Birçok proje global ekonomik krizin etkisiyle kurtuluşun outlette görülmesiyle sonradan outlete çevrildi.”